ZABEZPIECZENIE NAJEMCY LOKALU NA ETAPIE KONSTRUOWANIA UMOWY NAJMU LOKALU UŻYTKOWEGO – kilka wybranych kwestii prawnych
Najemco – bądź mądry przed szkodą!
W niniejszym krótkim artykule prawnym pragnę zwrócić na kilka dość istotnych kwestii dotyczących wielu przedsiębiorców, którzy nie posiadają własnych lokali, a takowe wynajmują od innych osób. Często okazuje się bowiem, że nieodpowiednio skonstruowana umowa najmu lokalu użytkowego może powodować szereg nieprzyjemnych konsekwencji prawnych w postaci utraty prawa do lokalu czy jednostronnych podwyżek czynszu przez wynajmującego. Jak przed takimi sytuacjami można się uchronić? Zapraszam do lektury.
Osoba trzecia nabywa lokal i wypowiada nam umowę najmu
Sytuacje takie wbrew pozorom nie należą do rzadkości. Nowy właściciel wstępujący w miejsce dotychczasowego wynajmującego (np. w wyniku umowy sprzedaży lokalu) może – z różnych przyczyn, np. chęci zagospodarowania lokalu na swój sposób i korzystania z niego z pominięciem najemców – wypowiedzieć nam jako najemcom umowę najmu lokalu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższe wynika wprost z art. 678 § 1 k.c. (ustawy Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r., Dz.U. z 2014r., poz. 12 ze zm.):
Art. 678. [Zbycie rzeczy najętej]
§ 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Powyższe uprawnienie jest niezależne od tego, czy umowa była zawarta na czas oznaczony (umowa terminowa, „sztywna”) czy na czas nieoznaczony. Ustawowy termin wypowiedzenia to z kolei 3 miesiące, o czym stanowi art. 688 k.c.:
Art. 688. [Wypowiedzenie najmu zawartego na czas nieoznaczony]
Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Co zrobić by zapobiec takiej sytuacji?
Wróćmy do § 2 z art. 678 k.c., który stanowi, że uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Czym więc jest ta magiczna „data pewna”? Wyjaśnień w tym zakresie należy szukać w art. 81 k.c.:
Art. 81. [Data pewna]
§ 1. Jeżeli ustawa uzależnia ważność albo określone skutki czynności prawnej od urzędowego poświadczenia daty, poświadczenie takie jest skuteczne także względem osób nieuczestniczących w dokonaniu tej czynności prawnej (data pewna).
§ 2.Czynność prawna ma datę pewną także w wypadkach następujących:
1) w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym – od daty dokumentu urzędowego;
2) w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza – od daty wzmianki.
§ 3.W razie śmierci jednej z osób podpisanych na dokumencie datę złożenia przez tę osobę podpisu na dokumencie uważa się za pewną od daty śmierci tej osoby.
W takiej sytuacji nie pozostaje nam nic innego jak udać się do notariusza i uzyska
na każdej stronie swojego egzemplarza umowy najmu przybicia tzw. daty pewnej. Oczywiście należy to uczynić przed złożeniem przez nowego nabywcę lokalu oświadczenia o wypowiedzeniu nam umowy, a jeszcze lepiej przed sprzedaniem lokalu przez dotychczasowego wynajmującego nowemu. Powyższe spowoduje bezskuteczność wypowiedzenia nam przed czasem umowy najmu lokalu, co może być szczególnie istotne przy długoterminowych (kilkuletnich) okresach najmu lokalu.
Wynajmujący podnosi czynsz najmu
Kodeks cywilny w art. 6851 przyznaje wynajmującemu prawo do podwyższenia czynszu:
Art. 6851. [Podwyżka czynszu]
Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
W przypadku, gdy nie zgodzimy się na zaproponowaną nową wysokość czynszu, umowa najmu wygasa. Wskazuje na to Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 29 maja 2013 r. (sygn.. akt: V ACa 163/13):
„Wysokość czynszu jest istotnym elementem umowy najmu, tym samym element ten wymaga akceptacji najemcy. Jeżeli więc najemca nie wyraża zgody na podwyżkę czynszu (w granicach dozwolonych prawem), to umowa najmu wygaśnie na skutek wypowiedzenia jednego z istotnych elementów umowy najmu. Najem wygasa, gdy zostanie wypowiedziany jeden z jej istotnych elementów.”
Jak obronić się przed takimi działaniami wynajmującego? Wprowadzając po prostu do umowy zapis stanowiący o wyłączeniu zastosowania art. 6851 k.c. Jest to rozwiązanie proste i skuteczne, o którym jednak wielu najemców nie pamięta.
Co jednak w sytuacji, gdy zapomnieliśmy o podobnym zapisie w umowie? W jakiej wysokości wynajmujący może podwyższyć nam czynsz? Czy może to uczynić w sposób całkowicie dowolny, a tym samym spowodować, że wynajmowanie lokalu nie będzie się nam zwyczajnie opłacało?
Otóż wynajmujący nie może w sposób całkowicie dowolny podnosić czynszu najmu. Jest bowiem ograniczony nie tylko przepisami prawa, ale także zasadami współżycia społecznego i nie powinien nadużywać swojego prawa podmiotowego, jakim jest prawo do podniesienia czynszu. W ostateczności więc najemca, któremu w sposób niewspółmierny i radykalny podwyższono czynsz, może szukać swojego zabezpieczenia w art. 5 k.c.:
Art. 5. [Nadużycie prawa podmiotowego]
Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.
Mając to na uwadze, przeważa pogląd, iż radykalne podwyższenie czynszu, nieadekwatne do sytuacji gospodarczej (niskiej inflacji), a także powodujące iż lokal ten będzie znacznie droższy w wynajmie niż inne podobne w tej samej miejscowości będzie nadużyciem prawa przez wynajmującego.
Podsumowanie
Niniejszy artykuł miał na celu zwrócić uwagę przedsiębiorcom-najemcom na kilka istotnych kwestii, o których powinni oni pamiętać w chwili podpisywania umów najmu i w celu zabezpieczenia swojej sytuacji prawnej, także w przyszłości.
Adwokat Romuald Kędzierski