PODWÓJNE PROWIZJE POŚREDNIKÓW – CZY SĄ ZGODNE Z PRAWEM?
Wielu pośredników w obrocie nieruchomościami czy także agencji nieruchomości pobiera prowizje od wartości sprzedanej nieruchomości (w różnej wysokości – najczęściej od 1,5 % do 3 %) zarówno od sprzedających, jak i od kupujących.
Czy tego typu działania są zgodne z prawem? Czy kupujący może uniknąć płacenia prowizji?
Zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami został od 1 stycznia 2014 roku poddany deregulacji. Dzisiaj ustawa nie precyzuje warunków dotyczących umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w sposób tak dokładny, jak było to uregulowane przed 2014 rokiem. Niemniej podstawowy zapis odnośnie formy umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozostał i stanowi o nim art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. Nr 115, poz. 741 z późn. zm.):
Art. 180 [Czynności pośrednictwa]
3. Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Jest to artykuł ustawy niewątpliwie najistotniejszy, jeżeli chcemy zbadać możliwość domagania się przez pośrednika od sprzedającego, jak i kupującego prowizji z tytułu doprowadzenia do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Brak zawarcia w formie pisemnej umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przez pośrednika ze sprzedającym lub kupującym w praktyce uniemożliwia albo w sposób znaczący utrudnia dochodzenie od nich prowizji, nawet pomimo istnienia ustnych ustaleń. Wtedy pośrednik mógłby co najwyżej próbować dochodzić jakiś kwot od jednego lub obu z tych podmiotów tytułem bezpodstawnego wzbogacenia na podstawie art. 405 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.):
Art. 405 [Pojęcie] Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.
Taka sytuacja mogłaby mieć miejsce jedynie wtedy, gdyby pośrednik zawarł w formie ustnej umowę ze sprzedającym lub kupującym nieruchomość, a następnie przedsięwziął działania, które okazały się skuteczne i doprowadziły do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości pomiędzy stronami. Niemniej w takim przypadku – w braku woli dobrowolnego uregulowania przez te podmioty wynagrodzenia ustalonego ustnie – pośrednik musiałby przed sądem dowieść, jakie działania podjął i na ile wynikały one ze zlecenia sprzedającego/kupującego.
Wracając jednak do głównego wątku, należy wskazać, iż pomimo, że sprzedający nieruchomość zawarł umowę pisemną z pośrednikiem, która określała wysokość prowizji, obowiązku zawierania takiej umowy nie ma kupujący. Tylko i wyłącznie od kupującego zależy to, czy chce zawrzeć z pośrednikiem umowę (zasada swobody umów w prawie cywilnym), na mocy której skojarzy go on ze sprzedawcą i na tej zasadzie kupujący zapłaci pośrednikowi prowizję od kwoty sprzedaży nieruchomości, czy też może na własną rękę skontaktuje się ze sprzedawcą (w jakikolwiek sposób do niego docierając) i zawrze umowę z nim bez pomocy czy pośrednictwa agenta.
Niemniej, jeżeli kupujący zawrze umowę pisemną z pośrednikiem i zgodzi się na określoną w niej prowizję, to w takiej sytuacji trudno będzie bronić się przed obowiązkiem zapłaty w przypadku doprowadzenia przez pośrednika do zawarcia umowy zgodnie z rzymską zasadą pacta sunt servanda, czyli „umów należy dotrzymywać”. Wskaże tylko, że dot. przypadków, gdy prowizja nie jest w sposób oczywisty rażąco wygórowana oraz gdy pośrednik rzeczywiście podjął na rzecz kupującego konkretne działania. Każdorazowo więc przed kupującym stoi wybór – czy kontaktować się ze sprzedającym za pośrednictwem agenta i wtedy być może konieczne będzie podpisanie umowy i zapłata określonej w niej prowizji w przypadku zawarcia umowy dot. nieruchomości i podjęcia działań przez pośrednika czy może też skontaktować się ze sprzedawcą na własną rękę i zawrzeć z nim umowę bez pomocy pośrednika. Wtedy prowizję zapłaci jedynie sprzedający nieruchomość, o ile miał zawartą pisemną umowę w tym zakresie z pośrednikiem.
Na marginesie należy wskazać, iż pojawia się obecnie coraz więcej pośredników czy agencji obrotu nieruchomościami, którzy świadczą pomoc na rzecz kupujących bez domagania się zapłaty prowizji (czyli bezpłatnie), w zamian pobierając prowizję (często wyższą) tylko od sprzedającego. Niewątpliwie powyższe może przyspieszyć sprzedaż nieruchomości i pomóc konkretnemu pośrednikowi w zdobyciu lepszej renomy na rynku, a sprzedającemu umożliwić większy i korzystniejszy wybór nabywcy nieruchomości.
Podsumowując, pośrednik ma takie możliwości dochodzenia prowizji, jakie zagwarantował sobie w pisemnych umowach ze sprzedającym i kupującym albo tylko z jedną ze stron. Zakładamy tu oczywiście sytuację modelową, tj. pośrednika, który dopełnił swoich obowiązków z należytą starannością zawodową. W praktyce z góry, bez swojej zgody wyrażonej w pisemnej umowie, kupujący nie może być skutecznie (tj. w sposób umożliwiający dochodzenie roszczenia przed sądem) zobowiązany do zapłaty prowizji na rzecz pośrednika.
Adwokat Romuald Kędzierski