MIESZKANIE OD DEWELOPERA – NIE TAKIE WYMARZONE?
Wielu z nas marzy o nowym mieszkaniu, które urządzimy na swój własny sposób. Co jednak w sytuacji, gdy okaże się, że deweloper pozostawił nam do wykończenia mieszkanie, w którym szereg elementów, w tym instalacji, zostało wykonane w sposób wadliwy? Co możemy wtedy zrobić?
Deweloper odpowiada za ewentualne wady oddanego nam do wykończenia mieszkania na podstawie przepisów o rękojmi za wady fizyczne rzecz sprzedanej/wykonanej.
Czym są wady fizyczne?
Art. 5561 [Wada fizyczna rzeczy]
§ 1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
Oddane nam do użytku mieszkanie może nie nadawać się do wykończenia, ponieważ np. ściany lokalu są zawilgocone i wymagają długotrwałego osuszania, wadliwie wykonano instalację elektryczną lub hydrauliczną, powierzchnia lokalu jest znacznie mniejsza niż przewidywano w umowie deweloperskiej, próg wejściowy jest za wysoki i uniemożliwia poruszanie się osobom niepełnosprawnym, itd. Możliwy jest szereg innych usterek.
Co możemy zrobić w takiej sytuacji?
W pierwszej kolejności postarajmy się, by w protokole odbioru wpisać stwierdzone po oględzinach mieszkania wady. Nawet jednak ich niewpisanie nie powoduje utraty naszych roszczeń. Wtedy z pomocą przychodzi nam Kodeks cywilny i przepisy o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej/wykonanego dzieła.
Proponuję zatem skorzystać z tych przepisów i wezwać dewelopera w pierwszej kolejności do usunięcia (naprawy) usterek lokalu na podstawie art. 561 § 1 Kodeksu cywilnego.
Deweloper ma obowiązek ustosunkowania się do naszego żądania usunięcia wad w terminie 14 dni od dnia jego otrzymania. Jeżeli tego nie zrobi, należy przyjąć, iż uznał reklamację za słuszną i zobowiązał się do usunięcia wad.
W przypadku, gdy deweloper nie przystąpi do usuwania wad, możemy za wcześniejszym kolejnym wezwaniem, zlecić ich naprawienie innej firmie na koszt i ryzyko dewelopera. Osobno w dalszej kolejności powinniśmy złożyć deweloperowi oświadczenie w formie pisemnej o obniżeniu ceny zakupionego mieszkania z uwagi na wady i wezwać do zwrotu określonej kwoty – najczęściej będzie to kwota uwzględniająca spadek wartości mieszkania z uwagi na usterki, które wystąpiły.
W związku z opóźnieniem prac wykończeniowych, możemy wezwać dewelopera do zapłaty odszkodowania, które wyrówna szkodę przez nas poniesioną z uwagi na niemożność prowadzenia prac wykończeniowych i zamieszkania przez pewien okres czasu w nowym mieszkaniu. Szkodą będą tutaj np. koszty poniesione na wynajem alternatywnego mieszkania, którego byśmy nie musieli wynajmować, gdyby prace wykończeniowe rozpoczęto w terminie, a mieszkanie oddane było w stanie bez wad.
Jeżeli deweloper nie zamierza naprawić usterek i zwrócić nam poniesionych kosztów, wtedy skorzystajmy z drogi sądowej i powództwa przed sądem cywilnym.
Adwokat Romuald Kędzierski