KUPNO NIERUCHOMOŚCI NA LICYTACJI KOMORNICZEJ LUB U SYNDYKA – CZEMU NIE?!
W przypadku, gdy dłużnik nie jest w stanie regulować swojego zadłużenia, wierzyciel występuje przeciwko niemu na drogę sądową i gdy wygra proces, a nie nastąpi zapłata, kieruje sprawę na drogę postepowania egzekucyjnego, które prowadzi komornik. Komornik zajmuje majątek dłużnika, w tym jego nieruchomości, może dojść zatem na etapie egzekucji do licytacji nieruchomości. Podobnie rzecz się ma, gdy wobec dłużnika jest toczone postępowanie upadłościowe z likwidacją jego majątku – wtedy sprzedaż majątku upadłego jest prowadzona przez syndyka.
Komornik w postepowaniu egzekucyjnym a syndyk w postepowaniu upadłościowym zawiadamia o licytacji nieruchomości, ewentualnie o konkursie ofert na jej zakup.
Co warto sprawdzić przed przystąpieniem do zakupu nieruchomości?
Przed ogłoszeniem licytacji czy konkursu ofert na zakup nieruchomości, zostanie sporządzony operat szacunkowy, który dokładnie powinien opisywać stan nieruchomości oraz szacować jej wartość. Wartość z operatu będzie potem najczęściej ceną wywoławczą na licytacji czy w konkursie ofert.
Przed przystąpieniem do tych procedur, przejrzyjmy zatem operat dokładnie opisujący nieruchomość, którą chcemy zakupić, byśmy znali dokładnie jej stan techniczny i nie byli niemile niezaskoczeni. Nierzadko bowiem nieruchomości na licytacjach komorniczych czy w konkursie ofert syndyka są w stanie technicznie nienajlepszym, były bowiem zaniedbane przez dłużnika niemającego funduszy na ich remont i konserwację. Warto ponadto przejrzeć księgę wieczystą prowadzoną przez sąd rejonowy dla nieruchomości – obecnie jest zapewniony już bezpłatny dostęp do elektronicznych ksiąg wieczystych.
Następnie powinniśmy przestudiować dokładnie regulamin licytacji czy konkursu ofert, sprawdzić jakie są warunki przystąpienia do nich oraz jakiej wysokości wadium należy wnieść. Wniesienie wadium (czyli procentowej części liczonej od ceny wywoławczej, np. 10 % ceny wywoławczej nieruchomości) będzie bowiem często warunkiem uczestniczenia w licytacji komorniczej czy nieodrzucenia naszej oferty w konkursie ofert.
Licytację (konkurs ofert) wygra oferta, w której przedstawiono najwyższą cenę zakupu nieruchomości.
Co jest niewątpliwie korzystne dla wierzyciela, wraz z kupnem nieruchomości w postepowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym wygasną hipoteki na nieruchomości i wszystkie inne obciążenia z wyjątkiem służebności gruntowych, np. służebności drogi koniecznej, gdy kupowana przez nas nieruchomość jest nią obciążona.
Ostatnia istotna rzecz, na którą powinniśmy zwrócić uwagę, to okoliczność, czy nieruchomość jest zajmowana na jakiejkolwiek podstawie prawnej lub nawet bez podstawy prawnej (faktycznie zajęta – takie sytuacje się zdarzają, gdy np. umowa najmu wygaśnie) przez lokatorów. Z lokatorami zawsze może być bowiem problem, gdyż jeżeli nie mieli zamiaru opuścić lokalu licytowanego na aukcji komorniczej lub sprzedawanego w konkursie ofert przez syndyka dobrowolnie, konieczne będzie wytoczenie przeciwko nim powództwa do sądu o eksmisję i wydanie lokalu. Lokatorzy zostaną eksmitowani, o ile gmina zapewni im lokal socjalny. Nawet jednak uzyskanie przez nas jako właściciela prawomocnego wyroku sądowego nakładającego na osoby, które zajmują lokal, obowiązku jego opuszczenia, nie upoważnia do samowolnego usunięcia takich osób z mieszkania. Brak bowiem w naszym kraju możliwości dokonania tzw. „eksmisji na bruk”. W ewentualnym postępowaniu egzekucyjnym w sprawie o wydanie lokalu komornik usunie bezprawnych lokatorów do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe. Niemniej, żeby tak się stało, konieczne jest podjęcie szeregu kroków. W najgorszym wiec przypadku bezprawni lokatorzy mogą zajmować lokal kupiony przez nas przez wiele miesięcy, a my poza drogą sądową i później egzekucyjną, nie będziemy mogli nic zrobić.
Zatem , jak widać z powyższego artykułu prawnego, jest wiele kwestii, na które powinniśmy zwrócić uwagę, decydując się na przystąpienie do zakupu nieruchomości w postepowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym.
Adwokat Romuald Kędzierski